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华夏纯一郎

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金融街,等你五年够不够-----对金融街股价的思考  

2010-08-23 16:43:30|  分类: 股市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金融街股价自从2007年8月历史见顶24元(复权价)后,一路下滑,09年股市大反弹是金融街表现也让人十分郁闷。本文从价值、趋势等方面对金融街的股价走势进行思索和探讨。

一、07年24元的金融街是历史阶段性顶部:从01年借壳成功上市后,金融街走了一波长达五年的大牛市,01-05年大盘的熊市对其影响很小。07 年见顶的股价24元,以当时的市盈率算大致70倍,市净率10倍。一年后,金融街最低跌至6元,市净率仅余1倍。07年底金融街的合理RNAV在9元左右 (复权后),当时的净资产3元(复权后)。24元的价格可以看作股价和房价双重泡沫。当时金融街的经营亮点是,利用股价泡沫成功实现了增发80亿,为08 年的抄底埋下伏笔。

二、08年泡沫破裂的影响:08年的行业调控对金融街的影响正面远大于负面,但股价却加速去泡沫化。最低跌至6元,虽然提前大盘数月见底,但跌幅也 十分惨烈,如果没有因增发80亿而增厚的家底,6元的底也很难撑住。但08年公司仍实现了预定的目标,即实现营业收入50亿元,实现利润增长50%。08 年公司经营的最大亮点在于,趁行业调整之机,大笔出手,果断抄底。08年买入的许多项目现在看来都是地板价,可以保证金融街在房价跌幅30%以上时仍有可 观的利润。

三、09年股价反弹之路很艰难:09年大盘强反弹,许多地产股最大反弹幅度在4倍以上,但金融街第一阶段反弹仅到10.4元,第二阶段强反弹见顶 16.2,第三阶段反弹止步15元,反弹幅度远小于地产板块的整体幅度,而下跌的速却超过地产指数的调整幅度。09年的房价节节高升,而地产股价却被房地 产的策调控终结。09年股市的最大特点是,基金对策变得异常敏感,策稍有风吹草动,基金便蜂涌而出。金融街作为基金重仓股,受累于基金打压十分明 显。此外,一个重要的原因仍是业绩。虽然金融街的潜在价值被广泛认同,但09年金融街的业绩仍靠投资性房地产增值支撑,除却投资性房地产公允价值估价因 素,公司的盈利能力并未体现在数据上。因此,令人不得不怀疑金融街到底在干什么。

四、金融街何时爆发:如今,金融街的股价又跌回8元区间,6-8元本是2008年金融街的底部区间,经过09年的大反弹之后,金融街再次跌回这个区 间,令对其抱于巨大希望的投资十分郁闷。为什么,可能的原因是:1、金融街开发周期较长,潜在盈利能力一直未转化为很强的实际盈利能力;2、房地产策频 出,令人担心房地产整个行业的大拐点到来。3、基金大肆跌:基金经理们可以在07年和09年拼命追高,也可以在08年和09年下半年斩仓跌。

那么金融街的股价究竟何时爆发?还是再看一下业绩吧,金融街在08年大抄底的项目,成果要在2010年到2012年才能集中体现,金融街以前的好项 目多数集中在金融街区域,外地项目开发进展缓慢。而08年以来收购的项目才是今后业绩的关键!北京的金色漫香林、大屯项目、衙门口项目,天津的津津门津塔 等,而重庆金融中心的建设,使得重庆的三个项目被盘活,这些项目的销售额总计在200亿以上。如果按现行的房价计算,这些项目贡献的毛利可能达到100左 右,扣除税收和费用,净利也十分可观。而这些业绩将在今后一到三年内实现。由于金融街连续三年来营业收入都在40亿-60亿间徘徊,净利润在10亿左右徘 徊,且其中还有令人生疑的公允价值增值。那么如果今后金融街的年营业收入在100亿以上,净利润在20亿以上,股价会怎样呢?从07年到2011年、 2012年时间上也有五年了,五年的时间消化泡沫够不够?五年的时间业绩再度爆发可不可能?五年的时间主力重新发起一波大牛行情会不会?
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